2025年9月郑州二手房市场呈现“核心区次新房坚挺、远郊老破小崩塌”的双重特征。郑东新区次新房价议价空间不足5%，金水区可砍价10%-15%，而惠济区商业中心板块7月均价跌13.7%，巩义部分小区跌幅达19%。这种差异源于资源配套的鸿沟：核心区次新房周边3公里内普遍覆盖地铁、商业综合体与优质学区，而远郊老破小缺乏产业支撑，年轻人持续外流导致需求断层。
从流动性风险看，远郊二手房挂牌量激增与成交量萎缩形成鲜明对比。新密、巩义虽成为保值新选择（9月涨幅0.44%），但上街区3331元/㎡的低价仍难阻跌幅收窄至0.3%，显示市场对远郊资产信心不足。预计2025年四季度，核心区次新房价格将在学区需求支撑下保持稳定，而远郊老破小或因法拍房冲击（如南龙湖案例）加速价值重估。
